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三季度朝阳区写字楼商铺成交活跃空置率变化不大
2013-11-2113:26:22
来源：新浪房产
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新浪乐居讯(编辑肖彦春)对中国零售市场长期看好的海外开发商以及机构投资者，正加快于一线城市收购已有商业项目的步伐。伴随大批外资的涌入和新建商业项目的陆续释放，加之政策对住宅市场的降温，未来四季度北京、上海等一线城市商业地产市场大有可为。三季度，北京甲级写字楼市场没有新项目入市，国内零售商铺供应充足，写字楼和商铺的租金将维持稳定。一线城市甲级写字楼市场和零售市场回暖，市场向好。
》》甲级写字楼租金下滑不减北京写字楼热情
北京三季度甲级写字楼市场出售和租赁市场较活跃的区域是朝阳区，甲级写字楼主要成交均出自朝阳区。三季度主要买卖成交的甲级写字楼为朝阳的保利国际广场，成交面积547平方米；租赁市场主要成交的甲级写字楼为朝阳侨福芳草地大厦，面积为400平方米。甲级写字楼市场租金小幅下调0.9，空置率下跌0.2个百分点至3.9，投资回报率为6.2。
主要一线城市甲级写字楼市场情况（数据来源：莱坊国际）
润世中心、财富中心三期、远洋国际中心二期在第四季度入市，共为市场提供26.5万平方米的甲级写字楼面积。预计下季度北京的甲级写字楼出售价格还会上涨，但租金价格将保持平稳。北京未来将有大量新写字楼供应，有望在2020年前达至供求大致平衡，租金增长将维持平稳。
北京三季度优质商铺市场出售和租赁市场较活跃的区域也是朝阳区，优质商铺主要成交出自朝阳和东城区。三季度主要买卖成交的优质商铺为朝阳的望京soho、保利东郡，成交面积681平方米和183平方米；租赁市场主要成交的优质商铺为东城东方广场和朝阳新光天地，面积分别为449平方米、360平方米。
主要一线城市优质商铺市场情况（数据来源：莱坊国际）
莱坊最新发表的《大中华物业市场》报告显示，今年第三季北京零售商铺平均租金持续平稳，空置率则轻微下跌，空置率下降0.2个百分点至7.9，回报率为5.6。随着中国城镇化进程继续推进和政府致力于促进内需，商铺租金预期将平稳增长。
多个商铺项目推迟到四季度的传统销售旺季开业，预计将提供近35万平米的建筑面积。受宏观经济增长减慢影响，北京消费增长有所放缓，加上中央政府抑制腐败和奢侈品消费的政策，奢侈品牌在华扩张步伐较为谨慎。三季度国际高端奢侈品牌在北京建立或扩租的包括：路易•威登(louisvuitton)进驻朝阳区新光天地，新开360平方米的北京首家女士精品店；纪梵希(givenchy)在三里屯太古里开设中国大陆首家旗舰店；美国时装品牌布克兄弟(brookbrothers)进驻东城区东方广场，营业面积449平方米；意大利麦丝玛拉(maxmara)时装集团旗下品牌pennyblack登陆西城区金融街购物中心。北京巴黎高端百货品牌老佛爷百货在亚洲的首家分店于9月28日在西单开业。
四季度一向是零售业的销售旺季，预计将有多个购物中心开业，如位于cbd的禧瑞汇、燕莎区的永利mall、海淀区的光耀东方购物中心南区、丰台区的宝苑国际中心和昌平的金隅万科广场，将给市场带来约35万平米的建筑面积，预计市场空置率将会有所上浮。
下表是北京四季度各热点区域优质写字楼和商铺盘点
11月热点项目信息汇总
项目名称
物业类型
区域
预计价格
电话
北京明发广场
商铺
大兴
均价38000元/平米
400-606-6969转37031
龙湖时代天街
商铺
大兴
价格待定
400-606-6969转62699
国瑞金嵿
建筑综合体
亦庄
均价36000元/平米
400-606-6969转76515
合生世界村
商住公寓
亦庄
起价140万元/套
400-606-6969转98870
龙湖长楹天街
住宅底商商铺
朝阳
起价38000元/平米
400-606-6969转57759
北京one写字楼
5a级写字楼
通州
均价29800元/平米
400-606-6969转82701
东亚·印象台湖
办公
通州
起价75万元/套
400-606-6969转58399
富力盛悦居viva
商铺
南四环
均价30000元/平米
400-606-6969转10017
泰禾·1号街区
商住建筑综合体
东五环
均价30000元/平米
400-606-6969转17002
北京城建n次方
社区底商
北苑
价格待定
400-606-6969转13623
中粮万科funmix半岛广场
写字楼商铺
房山
价格待定
400-606-6969转37658
tbd云集中心
企业独栋、甲级办公、商业
昌平
价格待定
400-606-6969转28868
其他主要一线城市零售市场情况：
上海
第三季度上海新开商场面积约为513,000平方米，供应量为前一季度的三倍。上海优质商场空置率的变动不大，受新供应的影响，第三季度入住率环比略降0.3个百分点至91.2，空置率4.4，回报率为5.8。体量巨大的月星环球港开业，第三季度零售市场出现供应高峰。第三季度正值暑期旅游旺季，并含有中秋小长假，旅游消费需求和本地消费需求均保持畅旺。相信上海在经历今年第三季的供应高峰后将回复平静，第四季除了卢湾区大上海时代广场的连卡佛试营业外，各主要零售区都未见有新商场计划落成。预料第四商铺租金将保持平稳，空置率将轻微上升。
第三季度，甲级写字楼租务市场略有回暖，租金环比增长0.4。陆家嘴世纪金融广场五号楼在浦东竣工交付，为市场带来36,500平方米的写字楼面积。第四季写字楼供应将明显增长，包括金虹桥国际中心、虹桥天地等多栋写字楼计划交付。在虹口、普陀和闸北等次级商务区租金环比均增长超过3。
广州
广州三季度，两栋甲级写字楼竣工投入市场，带来16万平方米的新供应量。三季度，甲级写字楼销售量比上季度上升了7.7，空置率20.0，回报率为6.3。新增了两个甲级写字楼均位于珠江新城，分别为保利中达广场和建韬广场。对于当下比较活跃的物业市场气氛来说，写字楼销售市场比较平淡，这与不断提高的销售价格有很大关系。
今年首三季，中国内地经济有平稳迹象，零售市场回暖，商铺市场向好。广州多个零售区域兴起、新供应增加及网购增长，对广州商铺租赁市场带来不明朗因素。三季度商铺销售面积按季下降了10。预计未来商铺出租率可能下跌，而租金将维持不变或下跌。
一个新购物中心开业，为市场提供了8.4万平方米的新建零售面积。位于广州市海珠区沙园的乐峰广场开业，包括地下2层到地上3层。商铺销售连续两个季度下降，投资热潮有所减缓。
香港
由于大部份租户已解决搬迁事宜，由重建项目带动的搬迁需求于第三季度放缓。预期部份业主将在租金商讨时态度放宽，并提供更多优惠吸引租客。奢侈品牌在扩张方面依旧保持谨慎。然而，由于在一线街道优质零售物业供应紧张，许多国际零售商仍不愿错过在核心一线街道扩张的机会。新界西北部作为一个新兴的购物区吸引越来越多当日往返旅客及附近居民。为了增加竞争力，开发商也开始不断增加和提升该区的零售物业。
来自dtz戴德梁行的研究报告显示，在其追踪的14个中国内地城市，三季度商铺物业的投资活动延续了上半年的增长趋势，环比增加64.3，达到9.20亿美元。不过就商铺类别的投资而言，交易总额环比下降了13.8。商铺交易总额下降的原因在于土地交易量的下降，但建成商铺物业的投资活动却继续火热，环比增加64.3，达到9.2亿美元。在这一轮涌入中国商业地产市场的外资构成中，来自中国香港、美国和新加坡的投资者成为主流，几乎所有的海外投资都涉及上海和广州已建成的物业。
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